전세 폐지론 대두… 왜 현실에서는 불가능할까?

 

 

 

과연 전세 폐지가 될까? 현실적 한계와 대안 중심으로

최근 몇 년 사이 부동산 시장의 불안정성과 함께 ‘전세 폐지’에 대한 논의가 활발히 제기되고 있습니다. 잇따른 전세 사기 사건, 역전세 현상 등으로 인해 전세 제도에 대한 국민적 신뢰가 흔들리면서, 일부에서는 월세 중심의 구조로 전환해야 한다는 주장도 제기되고 있습니다. 하지만 현실적으로 전세 제도를 완전히 없애는 것이 가능한지에 대해서는 다양한 시각이 존재합니다. 이 글에서는 전세 폐지론이 등장하게 된 배경부터, 실제 폐지가 어려운 구조적 이유, 제도의 장점과 월세 전환 시 발생할 수 있는 문제점, 그리고 정부와 전문가들의 견해까지 종합적으로 살펴보며, 전세 제도를 어떻게 바라보고 개선해 나가야 할지를 고민해보려 합니다.

 

✅ 목차

• 1. 전세 폐지 논의, 왜 나왔을까?
  • 1-1. 전세 사기와 역전세 문제
  • 1-2. 정부 정책과 여론의 변화
• 2. 전세 폐지의 현실적 한계
  • 2-1. 주거 구조상 전세 수요 지속
  • 2-2. 공급자와 수요자 모두 전세 의존
• 3. 전세 제도의 구조적 장점
  • 3-1. 세입자 입장에서의 이점
  • 3-2. 집주인의 자금 확보 수단
• 4. 월세로의 전환이 가져올 부작용
  • 4-1. 서민 부담 증가
  • 4-2. 물가 상승 및 경기 악영향
• 5. 정부와 전문가들의 시각
  • 5-1. 전세권 등기와 제도 보완안
  • 5-2. 전세 폐지론에 대한 반론
• 6. 결론: 전세 폐지보다는 개선이 답이다

 

 

1. 전세 폐지 논의, 왜 나왔을까?

1-1. 전세 사기와 역전세 문제

최근 수년간 전세 사기 사건이 언론을 통해 빈번히 보도되면서 국민들의 불안감이 높아졌습니다. 2023~2024년 사이 깡통 전세, 보증금 미반환, 이중계약 등으로 인해 수천 명의 세입자가 전 재산을 날린 현실은 사회적 충격을 주었고, “전세 제도 자체를 폐지해야 하는 것 아니냐”는 여론도 일부분 형성되었습니다.

여기에 더해 부동산 시장의 하락기 속에서 역전세난까지 가중되며 보증금 반환이 어려운 구조로 접어들자, 전세 제도의 구조적 한계를 지적하는 목소리가 높아진 것입니다.

1-2. 정부 정책과 여론의 변화

윤석열 정부는 임대차 2법에 대한 손질과 전세 사기 예방책 마련에 집중하고 있습니다. 하지만 일부 정치권 및 시민단체에서 제기하는 ‘전세 폐지론’은 실현 가능성보다는 여론 환기적 성격이 강하다는 비판도 존재합니다.

현실적으로 제도 자체를 없애기보다는, 전세권 등기 의무화, 보증보험 가입 확대, 공적 보증 강화 등 제도 보완 중심의 정책 방향이 검토되고 있으며, 전면 폐지보다는 현실적 개선안에 무게가 실리고 있는 추세입니다.

2. 전세 폐지의 현실적 한계

2-1. 주거 구조상 전세 수요 지속

한국의 주거 구조에서는 여전히 전세 수요가 존재합니다. 신혼부부, 사회초년생, 청년층은 매달 월세를 내는 부담보다, 목돈을 전세금으로 맡기고 안정적 거주를 선호합니다.

서울 및 수도권 기준 전체 주거의 약 33%가 전세라는 수치는 전세가 여전히 주요한 주거 방식임을 보여줍니다.

2-2. 공급자와 수요자 모두 전세 의존

단순히 수요자뿐 아니라 집주인 또한 전세 제도에 크게 의존하고 있습니다. 전세금은 건축비 상환, 추가 투자금 마련 수단으로 기능하고 있으며, 특히 고령층·다주택자의 주요 자산 유동화 수단으로 활용되고 있습니다.

전세 폐지는 이들의 자금 순환 시스템을 위협할 수 있어 반발 여론이 존재합니다.

3. 전세 제도의 구조적 장점

3-1. 세입자 입장에서의 이점

전세는 월세 부담 없이 거주 가능한 유일한 주거 방식입니다. 특히 소득이 일정치 않은 프리랜서, 자영업자, 청년층에게 주거 안정성과 자산 보전이라는 큰 장점을 제공합니다.

전세금은 계약 만료 후 반환</strong되므로 자산 형성의 도구로도 사용되며, 전세의 경제적 유효성</strong은 아직 충분히 살아있습니다.

3-2. 집주인의 자금 확보 수단

전세금은 무이자 대출과 유사한 구조로, 집주인에게는 저금리 환경에서 매우 유리한 자금 조달 수단이 됩니다. 다주택자에게는 부동산 운영과 투자 순환의 핵심으로 작용하고 있습니다.

전세 제도 폐지는 자산 운용의 붕괴를 의미하며, 전체 부동산 시장에도 큰 충격을 줄 수 있습니다.

4. 월세로의 전환이 가져올 부작용

4-1. 서민 부담 증가

전세 폐지 후 월세로의 전환이 주거 비용을 급격히 상승시킬 가능성이 큽니다. 서울 오피스텔 기준 월세 전환 시 월 75~100만 원 부담이 발생하고 있으며, 이는 저소득층과 청년층에게 심각한 경제적 압박이 됩니다.

주거비 증가 → 소비 여력 감소 → 내수 침체로 이어질 수 있다는 우려가 존재합니다.

4-2. 물가 상승 및 경기 악영향

월세화는 단순히 임대료 문제를 넘어서 전체 물가 지표(PCE, CPI 등)에 영향을 주는 구조입니다. 주거비가 고정비로 전환되면 가처분소득이 줄어 소비가 위축</strong되고, 이는 한국은행의 기준금리 정책에도 압박으로 작용할 수 있습니다.

전세 폐지는 경제 전반의 악순환 구조를 유발할 수 있다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.

5. 정부와 전문가들의 시각

5-1. 전세권 등기와 제도 보완안

국토교통부는 전세권 등기 의무화, 공공 보증 확대, 전세정보 공개 등 제도 보완을 통한 세입자 보호 강화에 집중하고 있습니다.

이는 전세 폐지보다는 제도의 투명성 확보를 통한 신뢰 회복에 가깝습니다.

5-2. 전세 폐지론에 대한 반론

대다수 부동산 전문가들은 전세 폐지는 비현실적이라는 입장을 보입니다. 실제로 한국경제연구원 조사에 따르면 전문가 10명 중 8명은 폐지 반대를 표했습니다.

폐지가 아닌 단계적 개편과 현대화가 현실적이라는 견해가 지배적입니다.

 

6. 결론: 전세 폐지보다는 개선이 답이다

전세 제도는 단순한 주거 방식이 아니라 수많은 사람들의 삶과 금융 구조에 연결된 제도입니다. 일부 문제 사례로 인해 제도 전체를 없애는 것은 위험한 선택이 될 수 있습니다.

폐지보다는 현실에 맞는 보완과 안전장치 강화, 그리고 투명한 정보 제공과 공공 역할 확대를 통해 전세 시장의 신뢰를 회복하는 것이 바람직한 방향입니다.